Betriebskosten in Leipzig

Grundsteuer

1. Entstehung
2. Beleg
3. Umlageschlüssel
4. Kostenvergleich
5. Kostensenkung
6. Adressen

1. Entstehung

Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last, die als »Grundsteuer B« generell von jeder Gemeinde für jedes bebaute Grundstück erhoben wird (die »Grundsteuer A« gilt für landwirtschaftliche Grundstücke). Sie wird von zwei ganz verschiedenen Faktoren beeinflusst:

• Das Finanzamt, in dessen Zuständigkeit das Grundstück fällt (für die gesamte Stadt Leipzig: das Finanzamt Leipzig I [bis 31.01.2007: Leipzig III]), legt einmalig nach bundesweit einheitlichen Kriterien einen individuellen Messbetrag als Geldbetrag (in DM oder €) für das Grundstück fest. Dieser kann sich je nach Bauart und Nutzung erheblich vom Messbetrag anderer Grundstücke unterscheiden. Er wird dem Eigentümer per Grundsteuermessbescheid mitgeteilt.
• Die Gemeinde, hier die Stadt Leipzig, legt einen Hebesatz (in Prozent) fest, der für alle Grundstücke gleich ist und auf den Messbetrag angewendet wird. Seit dem 01.01.2011 beträgt der Hebesatz in Leipzig 650% (vorher: 500%), d.h. die Leipziger Grundsteuer ist das Sechseinhalbfache (vorher: 5fache) des Messbetrages.
  

  In den 1999/2000 eingemeindeten Ortsteilen können zeitlich befristet noch die alten Hebesätze gelten! Diese sind in jedem Fall niedriger als die im alten Stadtgebiet.

Hinweis für Hauseigentümer/Verwaltungen: Die Grundsteuer wird zum Jahresanfang per Jahresbescheid erhoben. Sie ist in vier Raten jeweils zur Quartalsmitte fällig. Auf Grund der vier gleichen Raten (ist die Grundsteuer nicht durch vier teilbar, weicht die letzte Rate von den ersten drei ab) empfiehlt es sich, die Raten vom Hauskonto durch Lastschrift einziehen zu lassen. nach oben

2. Beleg

Der von der Abteilung Grundsteuer der Stadtkämmerei erstellte Jahresbescheid ist ein einzelnes A4-Blatt (vgl. Muster, persönliche Angaben wurden mit einem grauen Balken verdeckt). Bei der Belegprüfung sind die im Muster zur Verdeutlichung nachträglich rot und grün umrandeten Angaben interessant: Straße/Hausnummer, Jahr, Art der Grundstücksnutzung und Grundsteuerbetrag. Sowohl Empfänger als auch Eigentümer können unter Umständen vom aktuellen Hauseigentümer abweichen – es gibt immer nur einen Grundsteuerbescheid für das gesamte Jahr. Entweder er ist an eine Verwaltung adressiert oder direkt an einen Eigentümer. Wechseln Verwaltung oder Eigentümer mitten im Jahr, bleibt trotzdem der ursprüngliche Bescheid gültig. nach oben

3. Umlageschlüssel

Die Grundsteuer gehört zu den Festkosten, d.h. sie fällt unabhängig von der Intensität der tatsächlichen Nutzung an. Selbst wenn das gesamte Haus leer stünde, müsste die gleiche Grundsteuer gezahlt werden. Es ist also nur ein Umlageschlüssel sinnvoll, der alle gleichmäßig an der Grundsteuer beteiligt: in der Regel ist das die Wohnfläche. Fand innerhalb des Abrechnungszeitraums ein Nutzerwechsel statt, ist dies zeitanteilig zu berücksichtigen. Zu empfehlen ist eine taggenaue Umlage auf 365 Tage (Gemeinjahr) bzw. 366 Tage (Schaltjahr).

Beispiel:

Spezialfall: Eigentumswohnung

In Wohneigentumsanlagen gibt es keinen Grundsteuerbescheid für das ganze Haus, sondern jeder Eigentümer einer Wohnung bekommt einen separaten Bescheid. Da die Eigentümer nicht verpflichtet sind, ihr Sondereigentum auch vom WEG-Verwalter betreuen zu lassen, hat dieser in der Regel keine Kenntnis von der Höhe der Grundsteuer aller Wohnungen. Eine Umlage ist dann nur direkt möglich: jeder Wohnung wird ohne besonderen Verteilungsschlüssel genau der Betrag des zugehörigen Steuerbescheids zugeordnet. Nutzerwechsel sind wieder taggenau zu berücksichtigen.

Spezialfall: Gemischtgenutzte Grundstücke

Wird ein Grundstück sowohl zu Wohn- als auch Gewerbezwecken genutzt, sollte die Grundsteuer zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten für Gewerbemieter und Wohnungsmieter separat ausgewiesen werden. Leider findet diese Trennung nicht auf dem Grundsteuerbescheid statt. Auch auf dem Grundsteuermessbescheid finden sich keine relevanten Angaben, so dass der Einheitswertbescheid des Finanzamtes herangezogen werden muss. In diesem sind bei Mischnutzung in der Regel für einzelne »Bauteile« separate Grundstückswerte ausgewiesen. Danach können die prozentualen Anteile der Gewerberäume und der Wohnungen am Gesamtwert ermittelt werden. Nach diesen Anteilen sollte dann auch die Grundsteuer verteilt werden. Die allgemeinen Begriffe »Wohnfläche« oder »Nutzfläche« müssten dabei spezieller durch »Wohnungsfläche« bzw. »Gewerbefläche« ersetzt werden.

Beispiel:

Hinweis für Verwaltungen: Normalerweise gehört der Einheitswertbescheid nicht zu den Unterlagen, die bei einem neuen Verwaltungsobjekt unbedingt zu übernehmen sind. Bei gemischtgenutzten Objekten sollte eine Kopie des aktuellen Einheitswertbescheids aber in Hinsicht auf die Umlage der Grundsteuer angefordert werden.

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4. Kostenvergleich

Die Stadt Leipzig nahm 2004 Grundsteuer B in Höhe von 64,296 Millionen Euro ein. Das sind bei 500.352 Einwohnern (30.09.2005) statistisch 128,50 € pro Einwohner. Bei einer Zahl von 282.179 Wohnungen in Leipzig (30.09.2005) ergibt sich ein Durchschnitt von 227,86 € pro Wohnung.

Die monatliche durchschnittliche Grundsteuer, die von der Stadt Leipzig für das Jahr 2000 ermittelt wurde, muss wegen der Erhöhung des Hebesatzes von 430% auf 500% für Abrechnungszeiträume ab 2003 korrigiert werden:

Quellen:

Anmerkung:

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5. Kostensenkung

Der Mieter hat keinen Einfluss auf die Grundsteuer. Ein Protest bei der Stadt gegen die Höhe des Hebesatzes oder beim Finanzamt gegen die Höhe des Messbetrages ist sinnlos.

Der Eigentümer kann in begründeten Fällen, z.B. nach relevanten baulichen Veränderungen, die Neufeststellung des Einheitswerts des Grundstückes beim Finanzamt Leipzig III beantragen. Dadurch könnte der Messbetrag geändert werden und die Kosten sinken, aber auch steigen! nach oben

6. Adressen