Betriebskosten in Leipzig

Wohnfläche

1. Einzelfläche
   1. Spezialfall: »Wohnfläche (beheizbar)«
2. Gesamtfläche
   1. Spezialfall: »Wohnfläche (vermietet)«

Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Umlageschlüsseln für die Festkosten. Sie kann unter Umständen auch zur Umlage von Verbrauchskosten herangezogen werden. Andere Bezeichnungen sind »Fläche« (ungenau), »Mietfläche« (ebenfalls ungenau, da es auch selbstgenutzte Wohnungen geben kann, die nicht vermietet sind) oder »Nutzfläche« (vor allem bei Gewerbe).

Einzig sinnvolle Maßeinheit für Wohnflächen ist der Quadratmeter, abgekürzt m². Bei Schreibmaschinen oder Computern bzw. deren Bedienern, die keine hochgestellten Zeichen haben bzw. kennen, wird oft auch »qm« benutzt.

1. Einzelfläche

Die Einzelwohnfläche jeder Wohnung oder Mieteinheit sollte in der Regel ausdrücklich als Zahl im Mietvertrag genannt werden (z.B. »Die Wohnung ist 45,21 m² groß.«). Sinnvoll ist die Angabe mit zwei Nachkommastellen, da sich diese aus der Wohnflächenberechnung so ergibt. Grobes Runden führt zu groben Betriebskosten-Abrechnungen. Sollte die im Mietvertrag genannte grobe Zahl (z.B. 45 m²) von der in der Abrechnung benutzten genauen Zahl (z.B. 45,21 m²) abweichen, muss nicht unbedingt ein Fehler vorliegen – vielleicht war die Wohnung zum Zeitpunkt der Vermietung noch nicht genau vermessen. Umgekehrt ist aber die Umlage nach einem groben Schlüssel trotz genauer Angabe im Mietvertrag durchaus bedenklich.

Eine selbst durchgeführte Nachvermessung kann Abweichungen zeigen, wenn nicht genau die gesetzlichen Regeln beachtet werden, z.B. bei Nischen, Schornsteinen, Fenster- und Türleibungen, Balkonen, Terrassen oder Dachschrägen. Wenn Zweifel an der Richtigkeit der angegebenen Einzelfläche bestehen, sollte ein sachverständiger Fachmann herangezogen werden. Zu beachten ist, dass eine Änderung der Einzelfläche nicht zu einer gleich großen Änderung des Betriebskostenanteils führen, da erstens nur die Umlage der Festkosten betroffen ist und zweitens sich auch die Gesamtfläche ändert.

1.1. Spezialfall: »Wohnfläche (beheizbar)«

Für die Umlage der festen Heizungskosten (nicht aber Wassererwärmungskosten) ist unter Umständen nicht die gesamte Wohnfläche zu benutzen, sondern nur die als »Heizfläche« oder genauer »Wohnfläche (beheizbar)« bezeichnete Summe der Flächen der beheizbaren Räume (wozu aber stets auch Flur / Korridor / Diele zählen, da sie als Verbindungsräume von den anderen Räumen quasi mitbeheizt werden). Eventuelle nicht beheizbare Speise-/Abstellkammern und eventuelle Balkone / Terrassen sind aber mit dem Anteil von der Wohnfläche abzuziehen, mit dem sie in die Wohnflächenberechnung eingingen. Daher kann die Heizfläche nie größer als die Wohnfläche sein. Die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heizfläche ist vor allem dort wichtig, wo nicht alle Wohnungen Balkone besitzen oder unterschiedlich große Wohnungen gleich große Balkone besitzen.

2. Gesamtfläche

Die Gesamtwohnfläche ist die Summe aller Einzelwohnflächen des abzurechnenden Objekts. Sie sollte auf jeden Fall mit genau der gleichen Anzahl von Nachkommastellen angegeben werden wie die Einzelflächen. Wenn sich Einzelwohnflächen ändern, z.B. durch Baumaßnahmen und / oder Neuvermessung, muss sich zwangsläufig auch die Gesamtwohnfläche ändern. Die Gesamtwohnfläche kann also zwischen den Abrechnungsperioden leicht schwanken.

Die zur Umlage der festen Heizkosten benötigte Gesamtheizfläche ist die Summe aller Einzelheizflächen. Sie muss kleiner oder gleich der Gesamtwohnfläche sein. Baumaßnahmen, wie z.B. der Anbau von Balkonen, können dazu führen, dass sich die Gesamtheizfläche ändert oder sogar erstmals in der Heizkostenabrechnung erscheint.

2.1. Spezialfall »Wohnfläche (vermietet)«

Bestimmte Betriebskosten haben einen Verbrauchskosten-Anteil, der ausschließlich davon abhängt, ob eine Wohnung vermietet ist oder nicht. Dazu gehören u.a. die Verbrauchskosten von Müllabfuhr/Biotonne (Leerungsgebühren beim Restabfall) und Hauslicht (Stromverbrauch). In leer stehenden Wohnungen gibt es ja keine Mieter, die Mülltonnen befüllen oder das Treppenlicht anschalten können. Bei solchen Kostenarten darf der Eigentümer nicht an den Gesamtkosten beteiligt werden, da er sie definitiv nicht verursachen kann (§ 556a (1) BGB).

Den Festkosten-Anteil dieser Kostenarten muss aber immer der Eigentümer tragen, da er nicht von eventuellem Leerstand abhängt!

Bei einem solchen leerstandsbeeinflussten Verbrauchskosten-Anteil empfiehlt sich die Umlage nach einer Gesamtwohnfläche, die um den Anteil der leer stehenden Wohnungen flächen- und taggenau reduziert wurde. Die Einzelflächen der Mieteinheiten bleiben hierbei unverändert, nur die Einbeziehung in die Summe hängt davon ab, ob die Einheit leerstand (keine Addition) oder genutzt wurde (Addition). Demzufolge ist die Gesamtwohnfläche (vermietet) stets kleiner oder gleich als die sonst benutzte Gesamtwohnfläche.

Beispiel:

Auch wenn mitunter das Gegenteil zu lesen ist: das Urteil VIII ZR 159/05 des BGH verbietet die Umlage nach vermieteter Wohnfläche nicht! Es untersagte im konkreten Fall lediglich den Versuch des Vermieters, den vertraglich festgelegten Umlageschlüssel willkürlich bei Bedarf zu ändern. Deshalb sollte die Umlage nach vermieteter Wohnfläche für die betroffenen Kostenarten bereits im Mietvertrag vereinbart sein.

Die Umlage der entsprechenden Verbrauchskosten nach der vermieteten Wohnfläche ist hinsichtlich Kontinuität und Nachvollziehbarkeit auch in solchen Abrechnungszeiträumen sinnvoll, in denen es gar keinen Leerstand gibt. Dann sind eben ausnahmsweise die Gesamtwohnfläche und die Gesamtwohnfläche (vermietet) gleich groß – der unterschiedliche Umlageschlüssel weist aber darauf hin, dass dies nicht immer so sein muss.