Betriebskosten in Leipzig

Wasser/Abwasser

1. Entstehung
   1. Wasser
   2. Abwasser
   3. Niederschlagswasser
2. Belege
3. Umlageschlüssel
4. Kostenvergleich
5. Kostensenkung
6. Adressen

1. Entstehung

Die Wasserver- und -entsorgung wird in Leipzig durch drei Satzungen geregelt und von der »Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH« durchgeführt. Es werden Kosten für (Frisch-)Wasser, für Abwasser und für Niederschlagswasser berechnet. Diese Kosten enthalten Umsatzsteuer – und zwar mit verschiedenen Steuersätzen!

Zwar nennt die Betriebskostenverordnung die Wasserversorgung und die Entwässerung in den Punkten 2. und 3. getrennt, doch fallen sie zumindest in Leipzig in ihrer Verursachung und Entstehung gemeinsam an, wenn das Gebäude an die Kanalisation angeschlossen ist. Auch nennen die Statistiken (z.B. Betriebskostenspiegel der Stadt Leipzig für das Jahr 2000 und Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes 2004) beide Kostenarten gemeinsam, so dass im Interesse der Vergleichbarkeit eine gemeinsame Ausweisung und Umlage sinnvoll ist.

1.1. Wasser

Für die Versorgung mit Frischwasser werden sowohl Festkosten als auch Verbrauchskosten erhoben:

Die Festkosten werden aus dem sogenannten »Grundpreis« berechnet, der für das ganze Jahr angegeben ist und notfalls zeitanteilig hoch- oder heruntergerechnet wird. Der »Grundpreis« hängt vom eingebauten Hauswasserzähler und stufenweise vom Gesamtverbrauch ab:

Die Verbrauchskosten werden aus dem sogenannten »Arbeitspreis« berechnet, der in €/m³ angegeben ist und mit dem Wasserverbrauch (in m³) multipliziert wird.

Die Preise werden netto ausgewiesen. Die Wasserkosten unterliegen der ermäßigten Umsatzsteuer (zur Zeit 7%). Um den Bruttopreis zu ermitteln, muss der Nettopreis mit dem Faktor 1,07 multipliziert werden.

1.2. Abwasser

Für die Entwässerung des Grundstücks werden von der Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH ebenfalls sowohl Festkosten als auch Verbrauchskosten erhoben:

Die Festkosten werden aus dem sogenannten »Servicepreis« berechnet, der für das ganze Jahr angegeben ist und notfalls zeitanteilig hoch- oder heruntergerechnet wird. Der »Servicepreis« hängt vom eingebauten Hauswasserzähler und stufenweise vom Gesamtfrischwasserverbrauch ab:

Die Verbrauchskosten werden aus dem sogenannten »Arbeitspreis« berechnet, der in €/m³ angegeben ist und mit dem Gesamtverbrauch der Frischwasserversorgung (in m³) multipliziert wird. Die Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH geht also offenbar davon aus, das alles Wasser, das aus dem Wasserhahn kommt, auch wieder in die Kanalisation läuft. Das Gießen von Zimmerpflanzen oder Grünanlagen ist in diesem Preismodell offenbar ebensowenig vorgesehen wie Dampfreiniger und -bügeleisen oder Luftbefeuchter.

Die Preise werden netto ausgewiesen. Die Abwasserkosten unterliegen der vollen Umsatzsteuer (bis 31.12.2006: 16%, ab 01.01.2007: 19%). Um den Bruttopreis zu berechnen, muss der Nettopreis mit dem Faktor 1,19 multipliziert werden.

Für die Nutzung einer Eigenversorgungs- oder Regenwassernutzungs-Anlage erhebt die Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH einen »Unterzähler-/Servicezuschlag« in Höhe von jährlich 20,40 € (zuzüglich der vollen Umsatzsteuer, zur Zeit 19%).

1.3. Niederschlagswasser

Mit der Preisreform zum 01.01.2000 haben die Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH von den bisherigen Abwasserkosten das sogenannte »Niederschlagswasserentgelt« abgespalten. Dies diente zur Erhöhung der Kostentransparenz, da ja nicht nur das zu Abwasser gewordene Frischwasser zu entsorgen sei, sondern auch das Regen- bzw. Tauwasser, das über die Kanalisation gesammelt wird. Der bisherige Mengenpreis von 4,94 DM/m³ Abwasser wurde auf 3,54 DM/m³ reduziert und ein neuer »Flächenpreis« von zunächst 1,92 DM/m²_red ausgewiesen.

Es handelt sich also um keine neue Kostenart, die nicht umlagefähig wäre, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt würde, sondern um eine Teilumbenennung der bisherigen Abwasserkosten.

Das Niederschlagswasserentgelt wird durch Multiplikation des »Flächenpreises« mit der reduzierten Fläche A_red errechnet. Da diese »reduzierte Fläche« nur einmal festgesetzt wurde (meist im Jahr 2000) und dann über Jahre unverändert bleibt, gehört das Niederschlagswasserentgelt zu den verbrauchsunabhängigen Festkosten.

Seit dem 01.01.2003 enthält das Niederschlagswasserentgelt die volle Umsatzsteuer (zur Zeit 19%). Demzufolge wurde der Preis zunächst mit vier Nachkommastellen ausgewiesen, ab 06.03.2003 aber auf zwei Nachkommastellen gerundet.

2. Belege

Alle drei Unter-Kostenarten werden von der Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH in einer gemeinsamen Jahresrechnung berechnet (vgl. Muster). In der Jahresabrechnung, die zu beliebigen Stichtagen im ganzen Jahr gelegt werden kann, wird ein zweimonatiger Abschlag festgesetzt.

Bei der Belegprüfung sind die im Muster zur Verdeutlichung nachträglich rot und grün umrandeten Angaben interessant: Straße/Hausnummer, Abrechnungszeitraum, Kostenart, Kostenschlüssel und natürlich die Kostenhöhe. – Die persönlichen Angaben wurden im Muster mit einem grauen Balken verdeckt.

Hinweis für Hauseigentümer/Verwalter: Da die zweimonatigen Raten für Wasser/Abwasser stets die gleiche Höhe haben und immer zum selben Zeitpunkt fällig werden, empfiehlt es sich, die Raten mittels Lastschrift vom Hauskonto einziehen zu lassen.

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3. Umlageschlüssel

Die Kosten für Wasser/Abwasser setzen sich sowohl aus Festkosten, die ganz unabhängig von der Intensität der tatsächlichen Nutzung anfallen, als auch aus Verbrauchskosten zusammen, die nur in vermieteten Wohnungen, nicht aber bei Leerstand anfallen. Beide Bestandteile sind getrennt auszuweisen und umzulegen (§ 556a (1) BGB).

Zur Umlage des Festkosten-Anteils bietet sich die Wohnfläche an. Die Grund-, Service- und Flächenkosten fallen einheitlich für das gesamte Haus an, ganz analog wie Grundsteuer, Straßenreinigung oder Haftpflichtversicherung, die ja auch nach Wohnfläche umgelegt werden sollten.

Der Verbrauchskosten-Anteil ist selbstverständlich nach gemessenem Verbrauch (m³) umzulegen. Hier ist jedoch oft festzustellen, dass der von den Wasserwerken berechnete Gesamtverbrauch von der Summe der Einzelzähler in den Wohnungen abweicht (Messdifferenzen). Diese Differenzen sind gemäß laufender Rechtsprechung (z.B. Urteil des Landgerichts Braunschweig 6 S 163/98 vom 22.12.1998) nach den Verbrauchsanteilen umlagefähig, wenn sie nicht 20% des Gesamtverbrauchs übersteigen. Allerdings ist im Sinne der Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung ein getrennter Ausweis als Extraposition »Wasserverbrauch (Messdifferenzen)« zu empfehlen.

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4. Kostenvergleich

Die veröffentlichten Statistiken unterscheiden leider nicht nach Fest- und Verbrauchskosten, obwohl eine getrennte Umlage wegen der unterschiedlichen Entstehung vorgeschrieben ist. Vor dem Vergleich müssen also Ihre Festkosten und Verbrauchskosten addiert werden.

Quellen:

Anmerkung:

Zur Beurteilung der Verbrauchskosten ist auch ein Verbrauchsvergleich sinnvoll. Die Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH geben einen Durchschnittsverbrauch von 90 Litern pro Person und Tag an. Das ergibt einen Jahresverbrauch von 33 Kubikmetern Wasser pro Person.

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5. Kostensenkung

Der Mieter hat auf den Festkosten-Anteil keinen direkten Einfluss. Den Verbrauchskosten-Anteil kann er durch konsequentes Wassersparen reduzieren.

Der Eigentümer oder Verwalter hat nur wenig Einfluss auf die Wasser-/Abwasserkosten:

• Er kann prüfen, ob der eingebaute Hauswasserzähler richtig dimensioniert ist. Überdimensionierte Wasserzähler haben unnötig hohe Festkosten.
• Er kann prüfen, ob eine Regenwassernutzung möglich ist und damit die Abwasserkosten reduziert werden können.
• Er kann prüfen, ob eine Entsiegelung der Flächen oder eine Regenwassernutzung bzw. -versickerung möglich ist und damit das Niederschlagswasserentgelt reduziert werden kann.

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6. Adressen

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